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2년간 정들었던 전셋집, 집주인과 원만하게 합의하여 계약을 연장하게 되면 한시름 놓게 됩니다. 이사 걱정 없이 2년을 더 안정적으로 살 수 있게 되었으니까요. 하지만 안도감도 잠시, 새로운 질문이 머릿속을 맴돕니다. "이사할 때 받았던 전입신고와 확정일자, 그대로 둬도 괜찮은 걸까? 혹시 새로 받아야 하나?"
특히 자동으로 계약이 연장되는 '묵시적 갱신'의 경우, 아무것도 안 해도 된다는 생각에 그냥 넘어가는 분들이 많습니다. 😊 하지만 이 간단해 보이는 질문에 대한 답을 정확히 아는 것이, 내 전세 보증금 전액을 안전하게 지키느냐, 아니면 큰돈을 잃을 위험에 처하느냐를 결정할 수 있습니다. 오늘 그 명쾌한 해답을 알려드리겠습니다.
1. 핵심 기준: '보증금'에 변동이 있는가? 💰
전세 계약 연장 시 확정일자를 다시 받아야 하는지를 결정하는 단 하나의 핵심 기준은 바로 **"보증금의 증액 여부"**입니다. 즉, 보증금을 더 올려주었는지 아닌지에 따라 행동 요령이 완전히 달라집니다.
확정일자는 내 보증금에 대한 '우선변제권'을 부여하는 법적 장치입니다. 만약 집이 경매에 넘어갔을 때, 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 다른 빚쟁이들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 '순서표'와도 같습니다. 최초 계약 시 받은 확정일자는 '최초 보증금'에 대한 순서표입니다.
2. CASE 1: 보증금 변동 없이 기간만 연장한 경우 ✅
월세나 보증금의 변동 없이, 순수하게 계약 기간만 2년 더 연장하는 경우입니다. 집주인과 세입자 모두 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통보 없이 지나가 자동으로 연장되는 **'묵시적 갱신'**도 여기에 해당합니다.
결론: 확정일자, 다시 받을 필요 없습니다!
최초 계약 시 받은 확정일자의 효력이 연장된 계약 기간까지 그대로 유지됩니다. 내 보증금 전액은 이미 가장 빠른 순서표(우선변제권)를 확보하고 있으므로, 아무것도 하지 않으셔도 안전하게 보호받습니다.
3. CASE 2: 보증금을 올려서 재계약한 경우 (가장 중요!) 🚨
전세 시세가 올라, 기존 보증금에 수천만 원을 더 얹어주는 '증액 재계약'의 경우입니다. **이때가 가장 중요하며, 반드시 추가적인 조치가 필요합니다.**
결론: '증액된 금액'에 대해 확정일자를 반드시 다시 받아야 합니다!
최초 확정일자는 최초 보증금까지만 보호해 줍니다. 추가로 올려준 '증액 보증금'은 법적 보호를 받지 못하는 상태이므로, 이 금액에 대한 새로운 순서표를 받아야만 합니다.
올바른 증액 재계약 절차
- 기존 계약서는 절대 버리지 말고 **원본을 그대로 보관**합니다. (최초 보증금의 빠른 순위를 지키기 위함)
- **'증액된 금액'에 대해서만 새로운 계약서(증액 계약서)를 작성**합니다. 특약사항에 "기존 계약을 유지하며, 보증금 OOO원을 증액하고 기간을 연장한다"는 내용을 명시하면 더욱 좋습니다.
- 새로 작성한 **증액 계약서를 가지고 주민센터나 인터넷등기소에서 '확정일자'를 새로 받습니다.**
이렇게 하면, 최초 보증금은 기존의 빠른 순위로, 증액된 보증금은 새로운 확정일자 순위로 각각 안전하게 보호받을 수 있습니다.
4. 한눈에 보는 재계약 시 확정일자 O/X ✅
계약 연장 시 확정일자, 최종 요약
➡️ 답변: 네. 확정일자 다시 받을 필요 없습니다. (기존 효력 유지)
➡️ 답변: 네. 반드시 증액 계약서에 확정일자를 새로 받아야 합니다!
자주 묻는 질문 ❓
복잡해 보이지만, '보증금이 올랐는가?' 이 한 가지만 기억하면 절대 헷갈릴 일이 없습니다. 소중한 내 재산, 작은 관심과 실천으로 안전하게 지키시길 바랍니다. 😊
